The Elser Hotel & Residences

Estrategia de Adquisición — Mercado de Vendedores Distressed
398 NE 5th Street · Downtown Miami · 646 unidades · Entrega 2022 · Developer: PMG & Greybrook
📅 Análisis: Mayo 2026🏗️ Precios de developer 2021–2022💰 Oportunidad: Comprar por debajo del precio original
$1,075
Promedio $/SqFt vendido
16%
Descuento promedio logrado
36%
Descuento máximo logrado
$950
Nuestro target $/SqFt
10
Oportunidades activas
Contexto

Por qué Existe Esta Oportunidad

⚠️ Vendedores en pérdida: contexto crítico para negociar

DEVELOPER PMG vendió las unidades durante pre-construcción (2020–2022) a precios de: Studios desde $600,000 · 1BR desde $800,000 · 2BR desde $1,400,000 · 3BR desde $1,400,000. Hoy el mercado resale opera entre $365,000 y $1,200,000. La mayoría de vendedores actuales están vendiendo por debajo de lo que pagaron originalmente. El mercado de reventa del Elser está en corrección — esto es la ventana de entrada.

🎯 Estrategia 1 — Por Valor de Unidad

  • Studios (362–455 sqft): Ofrecer $370,000 – $420,000
  • 1BR pequeño (430–443 sqft): Ofrecer $420,000 – $460,000
  • 1BR mediano (560–580 sqft): Ofrecer $530,000 – $570,000
  • 1BR grande (626–665 sqft): Ofrecer $600,000 – $640,000
  • 2BR (983 sqft): Ofrecer $1,000,000 – $1,080,000
  • 3BR (1,043–1,150 sqft): Ofrecer $980,000 – $1,060,000

📐 Estrategia 2 — Por Precio por Pie Cuadrado

  • Precio objetivo: $950/sqft (agresivo, 12% bajo promedio)
  • Precio máximo: $1,050/sqft (en línea con cierres recientes)
  • No pagar más de $1,100/sqft bajo ninguna circunstancia
  • Priorizar unidades con CDOM alto (vendedor agotado)
  • Units 3901 y 3714 ya están cerca del target por $/sqft
  • Leverage: cierres rápidos en efectivo = poder negociador

💵 Estrategia de Oferta en Cash (30 días)

  • Preparar Proof of Funds (estado de cuenta o carta bancaria)
  • Oferta sin contingencia de financiamiento
  • Inspection period máximo 10 días
  • Cierre entre 21–30 días desde firma de contrato
  • Deposito earnest money: 10% al contrato
  • Oferta AS-IS siempre que sea posible

📋 Prueba de Fondos — Qué Necesitas

  • Estado de cuenta bancario o brokerage (últimos 30 días)
  • Debe mostrar liquidez igual o superior al precio de oferta
  • No necesita ser 100% efectivo — puede incluir portafolio
  • Letter of Credit de banco colombiano/americano (aceptado)
  • Con POF listo, enviamos oferta en 24 horas
  • Múltiples ofertas simultáneas = mayor probabilidad de éxito
Mercado Activo

Top 5 Oportunidades — Prioridad de Oferta

← Desliza para ver más →

Prioridad Alta — Ofertar ya
Prioridad Media — Buena oportunidad
Prioridad Normal — Evaluar
#UnidadTipoSqFtPrecio Original (Developer)Precio Pedido Hoy$/SqFt PedidoDías en Mercado💡 Oferta Sugerida📈 Precio Máx.Descuento a LograrVistaMLS
🔥 #115151BR/1BA560~$800,000$635,000$1,133/sqft1,134 días$530,000$588,000-16.5%Bay ViewA11973660
🔥 #219151BR/1BA579~$800,000$660,000$1,139/sqft595 días$550,000$608,000-16.7%Bay ViewA11974308
⚡ #339013BR/3BA1,150~$1,400,000+$1,099,000$955/sqft666 días$975,000$1,050,000-11.3%Bay+Water+SkylineA11790416
⚡ #437141BR/2BA665~$900,000$695,000$1,045/sqft262 días$620,000$665,000-10.8%Bay+Direct OceanA11864160
⚡ #530081BR/1BA430~$800,000$509,900$1,185/sqft235 días$408,000$452,000-20.0%Bay+SkylineA11886133
Inventario Completo

Todas las Unidades Activas en Mercado

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UnidadTipoSqFtPrecio Original (Developer)Precio Pedido$/SqFtCDOMOferta Sugerida @$950/sqftPrecio Máximo @$1,050/sqftVistaMLS
39013BR/3BA1,150~$1,400,000+$1,099,000$955666$975,000$1,050,000Bay,Water,SkylineA11790416 ↗
37141BR/2BA665~$900,000$695,000$1,045262$631,750$698,250Bay,Direct OceanA11864160 ↗
23191BR/1BA626~$800,000$685,000$1,094142$594,700$657,300SkylineA11922752 ↗
20173BR/3BA1,043~$1,400,000$1,150,000$1,102107$990,850$1,095,150Bay,PoolF10546420 ↗
15151BR/1BA560~$800,000$635,000$1,1331,134 🔥$532,000$588,000BayA11973660 ↗
3718-37194BR/4BA(combo)1,761~$2,000,000+$1,999,000$1,135142$1,672,950$1,849,050BayA11936643 ↗
19151BR/1BA579~$800,000$660,000$1,139595$550,050$607,950BayA11974308 ↗
30081BR/1BA430~$800,000$509,900$1,185235$408,500$451,500Bay,SkylineA11886133 ↗
22151BR/1BA560~$800,000$665,000$1,187176$532,000$588,000Bay,OceanA11921516 ↗
36183BR/3BA1,135~$1,400,000+$1,379,000$1,214189$1,078,250$1,191,750BayA11910614 ↗

* Precio original developer estimado. Consultar Miami-Dade Property Appraiser.

Ventas Recientes

Comparables Cerrados — Últimos 6 Meses

Los compradores de 2021–2022 están vendiendo hoy 30–50% por debajo de lo que pagaron al developer.

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UnidadTipoSqFtPrecio Pedido OriginalPrecio de Cierre$/SqFt CierreDescuento s/OLPFecha CierreDías en MercadoVista
1416Studio455$585,000$400,000$879-31.6%Mar 2026303Ocean+Skyline
19051BR442$450,000$420,000$950-6.7%Abr 202641Bay+Skyline
18031BR439$500,000$435,000$991-13.0%Dic 202531Bay+Ocean+Skyline
2016Studio362$440,000$365,000$1,008-17.0%Ene 202675Bay+Direct Ocean
34061BR443$499,000$450,000$1,015-9.8%Ene 202647Bay
25061BR443$500,000$475,000$1,072-5.0%Dic 202588Bay
1906Studio443$495,000$475,000$1,072-4.0%Ene 202647Bay
25031BR439$589,000$475,000$1,082-19.4%Dic 2025138—
28151BR560$890,000$620,000$1,107-30.3%Nov 2025388Bay+Skyline
4516Studio362$490,000$410,000$1,132-16.3%Abr 2026141Bay
4616Studio362$460,000$415,000$1,146-9.8%Abr 202694Bay
2316Studio362$475,000$420,000$1,160-11.6%May 2026230Bay
37092BR983$1,800,000$1,150,000$1,170-36.1%Abr 2026105Bay+Ocean
45071BR442$560,000$520,000$1,176-7.1%Abr 2026128Otro
Proceso

Pasos para Empezar Hoy

01
Proof of Funds
Estado de cuenta o carta de banco mostrando liquidez
02
Seleccionar Unidades
Definir las 2–3 unidades prioritarias de la tabla
03
Enviar Ofertas
Ofertas en cash, AS-IS, cierre 21–30 días, depósito 10%
04
Negociar & Cerrar
Con comp data en mano, negociamos hacia el precio objetivo
Preparado por Wise Group International Real Estate · Julio Ospina · julio.ospina@wisegroupfl.com
Datos: Miami REALTORS MLS · Análisis: Mayo 2026
The Elser — Análisis de Inversión | Wise Group International

The Elser Hotel & Residences

Estrategia de Adquisición — Mercado de Vendedores Distressed
398 NE 5th Street · Downtown Miami · 646 unidades · Entrega 2022 · Developer: PMG & Greybrook
📅 Análisis: Mayo 2026 🏗️ Precios de developer 2021–2022 💰 Oportunidad: Comprar por debajo del precio original
$1,075
Promedio $/SqFt vendido
16%
Descuento promedio logrado
36%
Descuento máximo logrado
$950
Nuestro target $/SqFt
10
Oportunidades activas
Contexto

Por qué Existe Esta Oportunidad

⚠️ Vendedores en pérdida: contexto crítico para negociar

DEVELOPER PMG vendió las unidades durante pre-construcción (2020–2022) a precios de lanzamiento de: Studios desde $600,000 · 1BR desde $800,000 · 2BR desde $1,400,000 · 3BR desde $1,400,000. Hoy el mercado resale opera entre $365,000 y $1,200,000 dependiendo del tipo de unidad. La mayoría de vendedores actuales están vendiendo por debajo de lo que pagaron originalmente al developer, lo que genera una presión significativa para cerrar. El mercado de reventa del Elser está en corrección — esto es la ventana de entrada.

🎯 Estrategia 1 — Por Valor de Unidad

  • Studios (362–455 sqft): Ofrecer $370,000 – $420,000
  • 1BR pequeño (430–443 sqft): Ofrecer $420,000 – $460,000
  • 1BR mediano (560–580 sqft): Ofrecer $530,000 – $570,000
  • 1BR grande (626–665 sqft): Ofrecer $600,000 – $640,000
  • 2BR (983 sqft): Ofrecer $1,000,000 – $1,080,000
  • 3BR (1,043–1,150 sqft): Ofrecer $980,000 – $1,060,000

📐 Estrategia 2 — Por Precio por Pie Cuadrado

  • Precio objetivo: $950/sqft (agresivo, 12% bajo promedio)
  • Precio máximo: $1,050/sqft (en línea con cierres recientes)
  • No pagar más de $1,100/sqft bajo ninguna circunstancia
  • Priorizar unidades con CDOM alto (vendedor agotado)
  • Units 3901 y 3714 ya están cerca del target por $/sqft
  • Leverage: cierres rápidos en efectivo = poder negociador

💵 Estrategia de Oferta en Cash (30 días)

  • Preparar Proof of Funds (estado de cuenta o carta bancaria)
  • Oferta sin contingencia de financiamiento
  • Inspection period máximo 10 días
  • Cierre entre 21–30 días desde firma de contrato
  • Deposito earnest money: 10% al contrato
  • Oferta AS-IS siempre que sea posible

📋 Prueba de Fondos — Qué Necesitas

  • Estado de cuenta bancario o brokerage (últimos 30 días)
  • Debe mostrar liquidez igual o superior al precio de oferta
  • No necesita ser 100% efectivo — puede incluir portafolio
  • Letter of Credit de banco colombiano/americano (aceptado)
  • Con POF listo, enviamos oferta en 24 horas
  • Múltiples ofertas simultáneas = mayor probabilidad de éxito
Mercado Activo

Top 5 Oportunidades — Prioridad de Oferta

Prioridad Alta — Ofertar ya
Prioridad Media — Buena oportunidad
Prioridad Normal — Evaluar
# Unidad Tipo SqFt Precio Original (Developer) Precio Pedido Hoy $/SqFt Pedido Días en Mercado 💡 Oferta Sugerida 📈 Precio Máx. Descuento a Lograr Vista MLS
🔥 #1 1515 1BR / 1BA 560 ~$800,000 $635,000 $1,133/sqft 1,134 días $530,000 $588,000 -16.5% Bay View A11973660
🔥 #2 1915 1BR / 1BA 579 ~$800,000 $660,000 $1,139/sqft 595 días $550,000 $608,000 -16.7% Bay View A11974308
⚡ #3 3901 3BR / 3BA 1,150 ~$1,400,000+ $1,099,000 $955/sqft 666 días $975,000 $1,050,000 -11.3% Bay + Water + Skyline A11790416
⚡ #4 3714 1BR / 2BA 665 ~$900,000 $695,000 $1,045/sqft 262 días $620,000 $665,000 -10.8% Bay + Direct Ocean A11864160
⚡ #5 3008 1BR / 1BA 430 ~$800,000 $509,900 $1,185/sqft 235 días $408,000 $452,000 -20.0% Bay + Skyline A11886133
Inventario Completo

Todas las Unidades Activas en Mercado

Unidad Tipo SqFt Precio Original (Developer) Precio Pedido $/SqFt CDOM Oferta Sugerida @$950/sqft Precio Máximo @$1,050/sqft Vista MLS
3901 3BR / 3BA 1,150 ~$1,400,000+ $1,099,000 $955 666 $975,000 $1,050,000 Bay, Water, Skyline A11790416 ↗
3714 1BR / 2BA 665 ~$900,000 $695,000 $1,045 262 $631,750 $698,250 Bay, Direct Ocean A11864160 ↗
2319 1BR / 1BA 626 ~$800,000 $685,000 $1,094 142 $594,700 $657,300 Skyline A11922752 ↗
2017 3BR / 3BA 1,043 ~$1,400,000 $1,150,000 $1,102 107 $990,850 $1,095,150 Bay, Pool F10546420 ↗
1515 1BR / 1BA 560 ~$800,000 $635,000 $1,133 1,134 🔥 $532,000 $588,000 Bay A11973660 ↗
3718-3719 4BR / 4BA (combo) 1,761 ~$2,000,000+ $1,999,000 $1,135 142 $1,672,950 $1,849,050 Bay A11936643 ↗
1915 1BR / 1BA 579 ~$800,000 $660,000 $1,139 595 $550,050 $607,950 Bay A11974308 ↗
3008 1BR / 1BA 430 ~$800,000 $509,900 $1,185 235 $408,500 $451,500 Bay, Skyline A11886133 ↗
2215 1BR / 1BA 560 ~$800,000 $665,000 $1,187 176 $532,000 $588,000 Bay, Ocean A11921516 ↗
3618 3BR / 3BA 1,135 ~$1,400,000+ $1,379,000 $1,214 189 $1,078,250 $1,191,750 Bay A11910614 ↗

* Precio original developer estimado con base en precios de lanzamiento PMG 2020–2022. Para precio exacto por unidad: consultar Miami-Dade Property Appraiser

Ventas Recientes

Comparables Cerrados — Últimos 6 Meses

Estas transacciones validan nuestra estrategia. Nota: los compradores que pagaron al developer en 2021–2022 están vendiendo hoy 30–50% por debajo de lo que pagaron originalmente.

Unidad Tipo SqFt Precio Pedido Original Precio de Cierre $/SqFt Cierre Descuento s/OLP Fecha Cierre Días en Mercado Vista
1416Studio455 $585,000$400,000$879 -31.6%Mar 2026303Ocean + Skyline
19051BR442 $450,000$420,000$950 -6.7%Abr 202641Bay + Skyline
18031BR439 $500,000$435,000$991 -13.0%Dic 202531Bay + Ocean + Skyline
2016Studio362 $440,000$365,000$1,008 -17.0%Ene 202675Bay + Direct Ocean
34061BR443 $499,000$450,000$1,015 -9.8%Ene 202647Bay
25061BR443 $500,000$475,000$1,072 -5.0%Dic 202588Bay
1906Studio443 $495,000$475,000$1,072 -4.0%Ene 202647Bay
25031BR439 $589,000$475,000$1,082 -19.4%Dic 2025138—
28151BR560 $890,000$620,000$1,107 -30.3%Nov 2025388Bay + Skyline
4516Studio362 $490,000$410,000$1,132 -16.3%Abr 2026141Bay
4616Studio362 $460,000$415,000$1,146 -9.8%Abr 202694Bay
2316Studio362 $475,000$420,000$1,160 -11.6%May 2026230Bay
37092BR983 $1,800,000$1,150,000$1,170 -36.1%Abr 2026105Bay + Ocean
45071BR442 $560,000$520,000$1,176 -7.1%Abr 2026128Otro
Proceso

Pasos para Empezar Hoy

01
Proof of Funds
Estado de cuenta o carta de banco mostrando liquidez disponible
02
Seleccionar Unidades
Definir las 2–3 unidades prioritarias de la tabla de oportunidades
03
Enviar Ofertas
Ofertas en cash, AS-IS, cierre 21–30 días, depósito 10%
04
Negociar & Cerrar
Con comp data en mano, negociamos firmemente hacia el precio objetivo
Preparado por Wise Group International Real Estate · Julio Ospina · julio.ospina@wisegroupfl.com
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