Cómo comprar propiedad en Miami siendo extranjero: guía completa paso a paso 2026

¿Puede un extranjero comprar propiedad en Miami?

Sí, de forma plena y sin restricciones. Cualquier persona, independientemente de su nacionalidad, puede comprar, poseer, rentar y vender propiedades en Florida. No es necesario ser residente ni ciudadano estadounidense. Con la visa de turista se pueden adquirir condominios, casas y fincas.

Es un punto importante: comprar una propiedad en Miami no te da residencia automática ni visa de inversionista. Te da un activo patrimonial sólido, en dólares, en uno de los mercados más líquidos del mundo.

Ventajas de invertir en Miami frente a otros mercados internacionales

Miami no es el único mercado donde un latinoamericano puede invertir en dólares — pero sí es el que ofrece la combinación más equilibrada de rentabilidad, liquidez, seguridad jurídica y calidad de vida.

Documentos que necesitas para comprar en Miami siendo extranjero

Documentos de identidad

• Pasaporte vigente (principal identificación para toda la transacción)
• Visa de turista o documento de viaje válido (si aplica para tu nacionalidad)

Documentos financieros

• Estados de cuenta bancarios de los últimos 3–6 meses que demuestren disponibilidad de fondos
• Carta de un contador certificado que avale la fuente y disponibilidad del capital
• Si solicitas financiamiento: certificación de ingresos de los últimos 2 años y declaraciones de renta del negocio

Documentos fiscales

• ITIN (Individual Taxpayer Identification Number): no es obligatorio para comprar, pero sí para generar ingresos por renta. Se solicita con el Formulario W-7 ante el IRS.

Para la LLC (si aplica)

• Documentos de constitución de la LLC en Florida
• EIN (Employer Identification Number) de la LLC ante el IRS
• Cuenta bancaria a nombre de la LLC

El proceso de compra paso a paso

• 1
  Define tu objetivo de inversión¿Buscas renta mensual inmediata, valorización a mediano plazo, uso personal o una combinación? ¿Cuál es tu horizonte — 3, 5 o 10 años? Las respuestas a estas preguntas determinan la zona, el tipo de propiedad y la estructura de compra.
• 2
  Consigue tu asesor en MiamiTrabajar con un agente con licencia en Florida y experiencia con compradores latinoamericanos es una de las decisiones más importantes. En el mercado de Miami, la comisión del agente del comprador es pagada por el vendedor en la mayoría de las transacciones — tener representación de calidad no tiene costo adicional para el comprador.
• 3
  Selección de propiedad y ofertaUna vez identificada la propiedad correcta, el agente prepara y presenta la oferta formal. En propiedades existentes se usa el contrato estándar "As Is" de la Florida Realtors Association.
• 4
  Contrato y depósitoTras la aceptación de la oferta, se firma el contrato de compraventa. Se realiza un depósito inicial de entre el 5% y el 10% del valor de la propiedad, que queda en custodia (escrow) hasta el cierre. El contrato puede firmarse digitalmente desde cualquier país.
• 5
  Due diligence e inspecciónUn inspector certificado evalúa la estructura, instalaciones y condición general. El abogado revisa el título de propiedad para verificar que esté libre de gravámenes. También se revisan las finanzas del condominio, las cuotas HOA y cualquier regulación especial del edificio.
• 6
  CierreEl cierre puede realizarse en persona o de forma remota con poder notarial debidamente apostillado. El proceso toma entre 30 y 45 días en propiedades existentes. Se pagan los gastos de cierre, se transfieren los fondos y la propiedad queda registrada a tu nombre.

Financiamiento para extranjeros: ¿es posible y cómo funciona?

Sí, los extranjeros no residentes pueden obtener financiamiento en EE.UU. El sistema no requiere que tengas historial crediticio americano ni número de seguro social para acceder a estas opciones.

Requisitos típicos para un préstamo hipotecario como extranjero:

• Cuota inicial mínima: 30%–40% del valor de la propiedad
• Estados de cuenta de los últimos 6–12 meses
• Certificación de ingresos de los últimos 2 años
• Pasaporte vigente y en algunos casos carta de referencia bancaria

Las entidades financieras estadounidenses permiten financiar hasta el 60% del valor del inmueble para compradores internacionales.

¿Comprar a nombre personal o con LLC?

Impuestos que todo comprador extranjero debe conocer

Impuesto predial anual

Entre el 1,5% y el 2% del valor tasado de la propiedad, pagadero anualmente. En Miami-Dade, el valor tasado suele ser inferior al precio de mercado, lo que puede resultar en un impuesto predial menor al esperado.

FIRPTA: la retención que nadie explica bien

FIRPTA establece que cuando un extranjero vende una propiedad en EE.UU., el comprador debe retener el 15% del precio de venta y remitirlo al IRS. No es un impuesto definitivo — es una retención a cuenta que puede recuperarse total o parcialmente al presentar la declaración de impuestos del año de la venta. La clave es planificarlo desde el inicio.

Costos reales de comprar en Miami como extranjero

Errores frecuentes del comprador extranjero primerizo

• Comprar sin definir el objetivo primeroEl error más común y más costoso. La zona, el tipo de propiedad y la estructura de compra dependen del objetivo — elegirlos al revés puede costar años de rentabilidad.
• No estructurar la LLC antes del cierreRetroceder en la estructura legal después del cierre es posible, pero costoso. Hacerlo bien desde el inicio es mucho más eficiente.
• Ignorar el FIRPTA y el Estate TaxDescubrir estas obligaciones al momento de vender puede generar pérdidas significativas que una buena asesoría fiscal hubiera evitado.
• Asumir que todos los condos permiten AirbnbNo todos los edificios permiten alquiler de corta estancia. Comprarlo sin verificar las reglas del condominio y luego descubrir que no puede rentarse en plataformas es un error frecuente.
• Elegir al agente por ser conocido, no por ser especialistaUn agente sin experiencia en compradores internacionales puede costar mucho más que su comisión. Necesitas a alguien que entienda tu perfil y las particularidades del comprador latinoamericano.

Preguntas frecuentes