Impuestos al comprar propiedad en Miami siendo extranjero: FIRPTA, predial y estate tax explicados para latinoamericanos 2026
Los impuestos son la variable más subestimada por el inversionista latinoamericano que compra en Miami por primera vez. No porque sean muy altos — en comparación con los países de origen de la mayoría de los compradores, el sistema fiscal de Florida es extremadamente favorable. Sino porque son diferentes a lo que conoce y requieren planificación anticipada para evitar sorpresas costosas al momento de vender o al planificar la herencia.
Los cuatro impuestos que debes conocer antes de comprar en Miami
Anual, sobre el valor de la propiedad. El más predecible. Entre 1,5% y 2% del valor tasado.
Si rentas la propiedad, los ingresos son gravables a nivel federal. Con amplias deducciones disponibles.
Se aplica al vender. 15% de retención sobre el precio de venta. El que más sorprende al extranjero.
Se aplica al fallecer. El que más se subestima. Exención de solo USD 60.000 para extranjeros.
La ventaja de Florida: Florida es uno de los nueve estados de EE.UU. sin impuesto estatal sobre la renta. Lo que pagas es al gobierno federal (IRS) — no al estado. Frente a estados como Nueva York o California, donde el impuesto estatal puede sumar entre el 9% y el 13% adicional, esta es una ventaja estructural significativa.
Impuesto predial: el costo anual más predecible
El impuesto predial en Miami-Dade oscila entre el 1,5% y el 2% del valor tasado de la propiedad anualmente. El valor tasado suele ser inferior al valor de mercado — típicamente entre un 70% y un 90% del precio de compra.
| Precio de compra | Valor tasado estimado | Predial anual estimado |
|---|---|---|
| USD 500.000 | USD 375.000–450.000 | USD 5.625–9.000 |
| USD 800.000 | USD 600.000–720.000 | USD 9.000–14.400 |
| USD 1.200.000 | USD 900.000–1.080.000 | USD 13.500–21.600 |
El predial es deducible como gasto si la propiedad se usa para renta — lo que reduce el impacto fiscal neto de forma significativa.
Impuesto sobre renta de alquileres
Si rentas tu propiedad en Miami, los ingresos por renta son gravables a nivel federal. El sistema fiscal americano tiene varias deducciones que reducen significativamente el ingreso gravable:
Intereses hipotecarios (100% deducible si es rental property) · Impuesto predial anual · Cuotas HOA · Seguro de propiedad · Gastos de mantenimiento y reparaciones · Comisiones del property manager · Depreciación de la propiedad (durante 27,5 años).
La depreciación: El IRS permite deducir el valor de la estructura del edificio en partes iguales durante 27,5 años. Esto puede generar una "pérdida en papel" que reduce el ingreso gravable incluso cuando la propiedad genera flujo de caja positivo. Para gestionar estas obligaciones, el propietario extranjero necesita un ITIN y presentar declaración anual ante el IRS (Schedule E).
FIRPTA: la retención que más sorprende al extranjero
¿Qué es exactamente FIRPTA?
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) es una ley federal que exige que cuando un extranjero vende una propiedad inmobiliaria en EE.UU., el comprador retenga el 15% del precio de venta total y lo remita al IRS en nombre del vendedor extranjero.
¿Cómo funciona la retención? — Ejemplo concreto
Compras un condo en Brickell por USD 600.000 y lo vendes 5 años después por USD 800.000. El comprador de tu propiedad está obligado por ley a retener el 15% de USD 800.000 = USD 120.000 y enviarlo al IRS. Ese monto no es el impuesto final — es una retención a cuenta que se reconcilia en la declaración de impuestos del año de la venta.
¿Se puede recuperar?
Sí. Si tu ganancia real (precio de venta menos precio de compra y mejoras) es menor al monto retenido, puedes presentar declaración ante el IRS y recibir el reembolso de la diferencia. En el ejemplo anterior: ganancia de USD 200.000 → impuesto real ~USD 30.000–40.000 → diferencia con la retención (USD 120.000) es recuperable.
¿Cómo minimizar el impacto de FIRPTA?
Existen mecanismos legales para reducir la retención si se planifica con anticipación: certificados de retención reducida del IRS, estructuración a través de LLC y deducciones por mejoras realizadas a la propiedad. Un abogado fiscal especializado puede reducir significativamente el impacto de FIRPTA en la estrategia de salida.
Estate Tax: el impuesto que nadie menciona pero que todos deberían conocer
Cuando un extranjero fallece siendo propietario de bienes inmuebles en EE.UU., su patrimonio está sujeto a un impuesto federal de aproximadamente el 40%, con una exención de solo USD 60.000 para extranjeros — frente a más de USD 15 millones para ciudadanos americanos.
| Valor propiedad | Exención (extranjero) | Base gravable | Estate Tax ~40% |
|---|---|---|---|
| USD 500.000 | USD 60.000 | USD 440.000 | ~USD 176.000 |
| USD 1.000.000 | USD 60.000 | USD 940.000 | ~USD 376.000 |
| USD 2.000.000 | USD 60.000 | USD 1.940.000 | ~USD 776.000 |
La solución: Una LLC bien estructurada desde el inicio de la compra puede mitigar sustancialmente la exposición al Estate Tax. El costo de constituir una LLC es de USD 825–1.955. El ahorro potencial en una propiedad de USD 1.000.000 puede ser de hasta USD 376.000. La decisión es matemáticamente obvia.
¿Debo declarar mi propiedad en mi país de origen?
Sí — siempre. Las obligaciones en el país de origen son independientes de las de EE.UU.:
Colombia: Declarar ante la DIAN con el formato de activos en el exterior · México: Declarar ante el SAT · Argentina: Declarar ante la AFIP · Perú: Declarar ante la SUNAT.
La buena noticia es que los tratados de doble tributación entre EE.UU. y varios países latinoamericanos permiten acreditar los impuestos pagados en EE.UU. contra los que corresponderían en el país de origen — evitando pagar dos veces sobre los mismos ingresos.
Preguntas frecuentes
¿FIRPTA aplica si vendo con pérdida?
Sí — la retención se aplica sobre el precio de venta, no sobre la ganancia. Sin embargo, si vendes con pérdida o con ganancia mínima, puedes solicitar un certificado de retención reducida al IRS antes del cierre.
¿Cuándo debo obtener el ITIN?
El ITIN se necesita para presentar declaraciones de impuestos ante el IRS — generalmente cuando generas ingresos por renta o cuando vendes la propiedad. No es necesario para la compra inicial.
¿Puedo transferir mi propiedad a una LLC después de haberla comprado a nombre personal?
Sí, aunque tiene costos de transferencia y puede generar complicaciones con el préstamo existente. Es significativamente más eficiente y económico estructurar la LLC antes de la compra.
¿El predial aumenta cada año?
El valor tasado puede aumentar anualmente, lo que puede subir el predial. Para propiedades de inversión no aplica el límite de incremento anual que sí protege a propiedades de uso personal (Homestead Exemption).
¿El tratado Colombia–EE.UU. me protege de pagar impuestos en ambos países?
El convenio para evitar doble tributación permite acreditar los impuestos pagados en EE.UU. contra los que corresponderían en Colombia. Un contador especializado puede estructurar esto correctamente para minimizar la carga tributaria total.
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