{"id":10860,"date":"2026-04-25T16:04:26","date_gmt":"2026-04-25T14:04:26","guid":{"rendered":"https:\/\/wisegroupfl.com\/?p=10860"},"modified":"2026-04-25T16:14:23","modified_gmt":"2026-04-25T14:14:23","slug":"impuestos-miami-extranjero-firpta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wisegroupfl.com\/es\/impuestos-miami-extranjero-firpta\/","title":{"rendered":"FIRPTA y impuestos en Miami para extranjeros: gu\u00eda completa 2026"},"content":{"rendered":"<div data-elementor-type=\"wp-post\" data-elementor-id=\"10860\" class=\"elementor elementor-10860\" data-elementor-post-type=\"post\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-1087d05 e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"1087d05\" data-element_type=\"container\" data-settings=\"{&quot;jet_parallax_layout_list&quot;:[],&quot;_ha_eqh_enable&quot;:false}\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-17e098e elementor-widget elementor-widget-html\" 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<h1>Impuestos al comprar propiedad en Miami siendo extranjero: FIRPTA, predial y estate tax explicados para latinoamericanos 2026<\/h1>\n  <p class=\"meta\">Por <span>Julio Ospina<\/span> \u00b7 Wise Group International Real Estate \u00b7 2026<\/p>\n<\/section>\n\n<article class=\"article-wrap\">\n\n  <p class=\"lead\">Los impuestos son la variable m\u00e1s subestimada por el inversionista latinoamericano que compra en Miami por primera vez. No porque sean muy altos \u2014 en comparaci\u00f3n con los pa\u00edses de origen de la mayor\u00eda de los compradores, el sistema fiscal de Florida es extremadamente favorable. Sino porque son <strong>diferentes a lo que conoce<\/strong> y requieren planificaci\u00f3n anticipada para evitar sorpresas costosas al momento de vender o al planificar la herencia.<\/p>\n\n  <h2>Los cuatro impuestos que debes conocer antes de comprar en Miami<\/h2>\n  <div class=\"benefit-grid\">\n    <div class=\"benefit-card\"><div class=\"num\">Predial<\/div><p>Anual, sobre el valor de la propiedad. El m\u00e1s predecible. Entre 1,5% y 2% del valor tasado.<\/p><\/div>\n    <div class=\"benefit-card\"><div class=\"num\">Renta<\/div><p>Si rentas la propiedad, los ingresos son gravables a nivel federal. Con amplias deducciones disponibles.<\/p><\/div>\n    <div class=\"benefit-card\"><div class=\"num\">FIRPTA<\/div><p>Se aplica al vender. 15% de retenci\u00f3n sobre el precio de venta. El que m\u00e1s sorprende al extranjero.<\/p><\/div>\n    <div class=\"benefit-card\"><div class=\"num\">Estate Tax<\/div><p>Se aplica al fallecer. El que m\u00e1s se subestima. Exenci\u00f3n de solo USD 60.000 para extranjeros.<\/p><\/div>\n  <\/div>\n  <div class=\"alert-box\">\n    <p><strong>La ventaja de Florida:<\/strong> Florida es uno de los nueve estados de EE.UU. <strong>sin impuesto estatal sobre la renta<\/strong>. Lo que pagas es al gobierno federal (IRS) \u2014 no al estado. Frente a estados como Nueva York o California, donde el impuesto estatal puede sumar entre el 9% y el 13% adicional, esta es una ventaja estructural significativa.<\/p>\n  <\/div>\n\n  <h2>Impuesto predial: el costo anual m\u00e1s predecible<\/h2>\n  <p>El impuesto predial en Miami-Dade oscila entre el <strong>1,5% y el 2% del valor tasado<\/strong> de la propiedad anualmente. El valor tasado suele ser inferior al valor de mercado \u2014 t\u00edpicamente entre un 70% y un 90% del precio de compra.<\/p>\n  <table class=\"data-table\">\n    <thead><tr><th>Precio de compra<\/th><th>Valor tasado estimado<\/th><th>Predial anual estimado<\/th><\/tr><\/thead>\n    <tbody>\n      <tr><td>USD 500.000<\/td><td>USD 375.000\u2013450.000<\/td><td>USD 5.625\u20139.000<\/td><\/tr>\n      <tr><td>USD 800.000<\/td><td>USD 600.000\u2013720.000<\/td><td>USD 9.000\u201314.400<\/td><\/tr>\n      <tr><td>USD 1.200.000<\/td><td>USD 900.000\u20131.080.000<\/td><td>USD 13.500\u201321.600<\/td><\/tr>\n    <\/tbody>\n  <\/table>\n  <p>El predial es deducible como gasto si la propiedad se usa para renta \u2014 lo que reduce el impacto fiscal neto de forma significativa.<\/p>\n\n  <h2>Impuesto sobre renta de alquileres<\/h2>\n  <p>Si rentas tu propiedad en Miami, los ingresos por renta son gravables a nivel federal. El sistema fiscal americano tiene varias deducciones que reducen significativamente el ingreso gravable:<\/p>\n  <p>Intereses hipotecarios (100% deducible si es rental property) \u00b7 Impuesto predial anual \u00b7 Cuotas HOA \u00b7 Seguro de propiedad \u00b7 Gastos de mantenimiento y reparaciones \u00b7 Comisiones del property manager \u00b7 <strong>Depreciaci\u00f3n de la propiedad (durante 27,5 a\u00f1os)<\/strong>.<\/p>\n  <div class=\"info-box\">\n    <p><strong>La depreciaci\u00f3n:<\/strong> El IRS permite deducir el valor de la estructura del edificio en partes iguales durante 27,5 a\u00f1os. Esto puede generar una \"p\u00e9rdida en papel\" que reduce el ingreso gravable incluso cuando la propiedad genera flujo de caja positivo. Para gestionar estas obligaciones, el propietario extranjero necesita un ITIN y presentar declaraci\u00f3n anual ante el IRS (Schedule E).<\/p>\n  <\/div>\n\n  <h2>FIRPTA: la retenci\u00f3n que m\u00e1s sorprende al extranjero<\/h2>\n\n  <h3>\u00bfQu\u00e9 es exactamente FIRPTA?<\/h3>\n  <p>FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) es una ley federal que exige que cuando un extranjero vende una propiedad inmobiliaria en EE.UU., el comprador retenga el <strong>15% del precio de venta total<\/strong> y lo remita al IRS en nombre del vendedor extranjero.<\/p>\n\n  <h3>\u00bfC\u00f3mo funciona la retenci\u00f3n? \u2014 Ejemplo concreto<\/h3>\n  <p>Compras un condo en Brickell por USD 600.000 y lo vendes 5 a\u00f1os despu\u00e9s por USD 800.000. El comprador de tu propiedad est\u00e1 obligado por ley a retener el 15% de USD 800.000 = <strong>USD 120.000<\/strong> y enviarlo al IRS. Ese monto no es el impuesto final \u2014 es una retenci\u00f3n a cuenta que se reconcilia en la declaraci\u00f3n de impuestos del a\u00f1o de la venta.<\/p>\n\n  <h3>\u00bfSe puede recuperar?<\/h3>\n  <p>S\u00ed. Si tu ganancia real (precio de venta menos precio de compra y mejoras) es menor al monto retenido, puedes presentar declaraci\u00f3n ante el IRS y recibir el reembolso de la diferencia. En el ejemplo anterior: ganancia de USD 200.000 \u2192 impuesto real ~USD 30.000\u201340.000 \u2192 diferencia con la retenci\u00f3n (USD 120.000) es recuperable.<\/p>\n\n  <h3>\u00bfC\u00f3mo minimizar el impacto de FIRPTA?<\/h3>\n  <p>Existen mecanismos legales para reducir la retenci\u00f3n si se planifica con anticipaci\u00f3n: certificados de retenci\u00f3n reducida del IRS, estructuraci\u00f3n a trav\u00e9s de LLC y deducciones por mejoras realizadas a la propiedad. Un abogado fiscal especializado puede reducir significativamente el impacto de FIRPTA en la estrategia de salida.<\/p>\n\n  <h2>Estate Tax: el impuesto que nadie menciona pero que todos deber\u00edan conocer<\/h2>\n  <p>Cuando un extranjero fallece siendo propietario de bienes inmuebles en EE.UU., su patrimonio est\u00e1 sujeto a un impuesto federal de aproximadamente el <strong>40%<\/strong>, con una exenci\u00f3n de solo <strong>USD 60.000 para extranjeros<\/strong> \u2014 frente a m\u00e1s de USD 15 millones para ciudadanos americanos.<\/p>\n  <table class=\"data-table\">\n    <thead><tr><th>Valor propiedad<\/th><th>Exenci\u00f3n (extranjero)<\/th><th>Base gravable<\/th><th>Estate Tax ~40%<\/th><\/tr><\/thead>\n    <tbody>\n      <tr><td>USD 500.000<\/td><td>USD 60.000<\/td><td>USD 440.000<\/td><td><strong>~USD 176.000<\/strong><\/td><\/tr>\n      <tr><td>USD 1.000.000<\/td><td>USD 60.000<\/td><td>USD 940.000<\/td><td><strong>~USD 376.000<\/strong><\/td><\/tr>\n      <tr><td>USD 2.000.000<\/td><td>USD 60.000<\/td><td>USD 1.940.000<\/td><td><strong>~USD 776.000<\/strong><\/td><\/tr>\n    <\/tbody>\n  <\/table>\n  <div class=\"warning-box\">\n    <p><strong>La soluci\u00f3n:<\/strong> Una LLC bien estructurada desde el inicio de la compra puede mitigar sustancialmente la exposici\u00f3n al Estate Tax. El costo de constituir una LLC es de USD 825\u20131.955. El ahorro potencial en una propiedad de USD 1.000.000 puede ser de hasta USD 376.000. La decisi\u00f3n es matem\u00e1ticamente obvia.<\/p>\n  <\/div>\n\n  <h2>\u00bfDebo declarar mi propiedad en mi pa\u00eds de origen?<\/h2>\n  <p>S\u00ed \u2014 siempre. Las obligaciones en el pa\u00eds de origen son independientes de las de EE.UU.:<\/p>\n  <p><strong>Colombia:<\/strong> Declarar ante la DIAN con el formato de activos en el exterior \u00b7 <strong>M\u00e9xico:<\/strong> Declarar ante el SAT \u00b7 <strong>Argentina:<\/strong> Declarar ante la AFIP \u00b7 <strong>Per\u00fa:<\/strong> Declarar ante la SUNAT.<\/p>\n  <p>La buena noticia es que los tratados de doble tributaci\u00f3n entre EE.UU. y varios pa\u00edses latinoamericanos permiten acreditar los impuestos pagados en EE.UU. contra los que corresponder\u00edan en el pa\u00eds de origen \u2014 evitando pagar dos veces sobre los mismos ingresos.<\/p>\n\n  <h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n  <div class=\"faq-item\">\n    <p class=\"faq-q\">\u00bfFIRPTA aplica si vendo con p\u00e9rdida?<\/p>\n    <p class=\"faq-a\">S\u00ed \u2014 la retenci\u00f3n se aplica sobre el precio de venta, no sobre la ganancia. Sin embargo, si vendes con p\u00e9rdida o con ganancia m\u00ednima, puedes solicitar un certificado de retenci\u00f3n reducida al IRS antes del cierre.<\/p>\n  <\/div>\n  <div class=\"faq-item\">\n    <p class=\"faq-q\">\u00bfCu\u00e1ndo debo obtener el ITIN?<\/p>\n    <p class=\"faq-a\">El ITIN se necesita para presentar declaraciones de impuestos ante el IRS \u2014 generalmente cuando generas ingresos por renta o cuando vendes la propiedad. No es necesario para la compra inicial.<\/p>\n  <\/div>\n  <div class=\"faq-item\">\n    <p class=\"faq-q\">\u00bfPuedo transferir mi propiedad a una LLC despu\u00e9s de haberla comprado a nombre personal?<\/p>\n    <p class=\"faq-a\">S\u00ed, aunque tiene costos de transferencia y puede generar complicaciones con el pr\u00e9stamo existente. Es significativamente m\u00e1s eficiente y econ\u00f3mico estructurar la LLC antes de la compra.<\/p>\n  <\/div>\n  <div class=\"faq-item\">\n    <p class=\"faq-q\">\u00bfEl predial aumenta cada a\u00f1o?<\/p>\n    <p class=\"faq-a\">El valor tasado puede aumentar anualmente, lo que puede subir el predial. Para propiedades de inversi\u00f3n no aplica el l\u00edmite de incremento anual que s\u00ed protege a propiedades de uso personal (Homestead Exemption).<\/p>\n  <\/div>\n  <div class=\"faq-item\">\n    <p class=\"faq-q\">\u00bfEl tratado Colombia\u2013EE.UU. me protege de pagar impuestos en ambos pa\u00edses?<\/p>\n    <p class=\"faq-a\">El convenio para evitar doble tributaci\u00f3n permite acreditar los impuestos pagados en EE.UU. contra los que corresponder\u00edan en Colombia. Un contador especializado puede estructurar esto correctamente para minimizar la carga tributaria total.<\/p>\n  <\/div>\n\n  <div class=\"cta-block\">\n    <h3>La estructura fiscal correcta puede ahorrar cientos de miles<\/h3>\n    <p>La estructura fiscal correcta puede hacer una diferencia de decenas de miles de d\u00f3lares en el retorno total de tu inversi\u00f3n \u2014 y una diferencia de cientos de miles en lo que heredan tus hijos. En Wise Group te conectamos con los abogados y contadores especializados en compradores latinoamericanos.<\/p>\n    <a href=\"https:\/\/wa.me\/13054041492\" class=\"btn\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Escribir a Julio por WhatsApp<\/a>\n    <a href=\"mailto:julio@wisegroupfl.com\" class=\"btn btn-outline\">Enviar un correo<\/a>\n    <p class=\"contact-line\">julio@wisegroupfl.com &nbsp;\u00b7&nbsp; <a href=\"https:\/\/wisegroupfl.com\/es\/\">wisegroupfl.com<\/a> &nbsp;\u00b7&nbsp; \"Cuidar familias, cuidar patrimonios.\"<\/p>\n  <\/div>\n\n<\/article>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Impuestos en Miami para extranjeros 2026: FIRPTA, predial, estate tax y renta explicados. 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